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每平米卖到122万元,一手房成交额创22年新高,香港楼市狂欢!狂欢之下,最大考验正悄悄临近

2017-11-29 11:35:39来源:互联网 繁体中文 打印页面 关闭网页
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  关于香港楼市的一则消息这几天一直在热炒——一楼盘卖到折合每平米122万元人民币,刷新亚洲房价纪录,单价3.5倍碾压汤臣一品。按照香港人年薪中位数20.4万港元计算,普通香港人要花2745年时间才能买一套这样的豪宅。

  一个重要因素就是,内地资金正加快进入香港豪宅市场,推动香港楼市空前燥热,房价一路高歌猛进,节节攀升。

  说完楼市,我们进入影响楼市的资金面——港元Hibor近期持续攀升,不断攀升的资金价格可能会给空前燥热的香港楼市降温。

  一个多星期以来,1个月期限和3个月期限的港元Hibor持续攀升,连续创下2008年来新高点。而在加息落定前后,港元Hibor继续攀升仍将是大概率。最大的考验也正暗流涌动——美国加息。

  来看看今天港元Hibor走势

  从今天的报价情况来看,港元Hibor的1个月期、2个月期和3个月期,都创下了2008年来最高点。

我们来看今年来港元Hibor的1个月期限和3个月期限利率走势,走出一波U型。

我们来看今年来港元Hibor的1个月期限和3个月期限利率走势,走出一波U型。

每平米卖到122万元,一手房成交额创22年新高,香港楼市狂欢!狂欢之下,最大考验正悄悄临近

  资金利率快速攀升,港元在事实上加息

  跟随美元加息预期,防止资金外流,是这波港元Hibor快速攀升的重要原因。为了保证港币汇率的稳定,香港金管局设置了7.75的强方兑换保证和7.85的弱方兑换保证。

  2017年初美元兑港币的汇率在7.75,但是从1月下旬开始一路贬值,8到底已经突破7.82,直接逼近7.85的重要关口。从一揽子货币的角度来看,上半年港币贬值幅度更大。

为了保证港币汇率的稳定,金管局承诺在汇率达到7.75港币兑1美元的水平时向持牌银行买入美元(强方兑换保证),在汇率达到7.85港币兑1美元的水平时向持牌银行出售美元(弱方兑换保证),在7.75至7.85之间时,金管局也可以根据需要进行操作。

  为了保证港币汇率的稳定,金管局承诺在汇率达到7.75港币兑1美元的水平时向持牌银行买入美元(强方兑换保证),在汇率达到7.85港币兑1美元的水平时向持牌银行出售美元(弱方兑换保证),在7.75至7.85之间时,金管局也可以根据需要进行操作。

美国10月份加息预期增强之后,9月份开始,港元Hibor的3个月期(黄线)资金价格开始攀升,遏制了港元进一步贬值的压力。在11月上旬,港元Hibor一度走低,结果港元压力明显上升。从11月中旬开始,港元资金价格开始出现明显上扬。

  美国10月份加息预期增强之后,9月份开始,港元Hibor的3个月期(黄线)资金价格开始攀升,遏制了港元进一步贬值的压力。在11月上旬,港元Hibor一度走低,结果港元压力明显上升。从11月中旬开始,港元资金价格开始出现明显上扬。

  Hibor将进一步上升,12月港元跟随美元加息?

  香港货币政策只有一个目标,那就是货币稳定,即保证港币对美元汇率稳定。在过去的20多年中,美联储每次加息或降息后,香港金管局几乎都会跟随行动。

港元在上半年贬值的重要原因就是美国和香港市场利差的扩大。而且从历史数据来看,港币对美元的汇率走势与美、港之间的利差高度相关。

  港元在上半年贬值的重要原因就是美国和香港市场利差的扩大。而且从历史数据来看,港币对美元的汇率走势与美、港之间的利差高度相关。

  从利率平价的角度来讲,由于资本在香港可以自由流动,当美元利率相比港币利率走高时,套利资金可以借入港币兑换成美元获得更高收益,港币贬值压力增大;当美元利率相比港币利率走低时,套利资金可以借入美元而兑换成港币,港币可能会升值。

  如上图所示,今年年初以来,1个月期限的Libor美元利率和Hibor港币利率之间的差距(红线图)从不足10 BP,不断扩大至最高80BP,是港币对美元贬值的主要原因。而9月份以来,两者的利差开始降低,但是仍然在70BP。

  一旦美国12月份加息,两者的利差势必进一步拉大,港元必定选择跟随加息,在利差方面也需要进一步缩小。否则港元贬值得压力仍然不小。

  Libor3个月美元利率继续攀升,12月加息板上钉钉

  作为短期国际借贷成本衡量基准的3个月美元Libor,今年初首次突破1%的重要关口,目前已经上涨到1.46763。

  据高盛测算,全球以Libor为基准的金融产品价值超过300万亿美元。今年一季度美国就有15万亿美元的消费者债务和13万亿美元的企业贷款债务以Libor为基准利率。若Libor利率上涨50个基点,则居民和企业多付出去的费用就是1400亿美元。

从两年前的0.42%,到现在1.46%,3个月期美元Libor利率已经上涨超过了1%。美元Libor利率上涨已经超过了100个基点。

  从两年前的0.42%,到现在1.46%,3个月期美元Libor利率已经上涨超过了1%。美元Libor利率上涨已经超过了100个基点。

美元Libor是当前少数的可以由市场力量驱动而自由运动的工具。虽然12月份美联储尚未加息,但是利率抬升已经实实在在发生。虽然Libor上涨不是恐慌的信号,但这种持续现象是信贷市场“改朝换代”的另一个迹象,可能标志着全球2008年金融危机之后,借贷成本持续了多年的下降趋势已经结束,再通张已经在路上。

  美元Libor是当前少数的可以由市场力量驱动而自由运动的工具。虽然12月份美联储尚未加息,但是利率抬升已经实实在在发生。虽然Libor上涨不是恐慌的信号,但这种持续现象是信贷市场“改朝换代”的另一个迹象,可能标志着全球2008年金融危机之后,借贷成本持续了多年的下降趋势已经结束,再通张已经在路上。

  11月份香港楼市疯狂

  由于香港特区采用联系汇率制度,港元汇率与美元挂钩。人民币若出现贬值,港元相对于人民币会出现升值。内地富豪在香港买房可以让他们一定程度上抵御人民币贬值。相对来说,香港的房地产无疑是内地豪客最熟悉的,于是内地到香港买超级豪宅的人越来越多。

  香港的房价虽然很贵,可依然阻挡不了中国富人到香港置业的热情。2017年以来,香港楼市可谓热度空前,房价也是一路高歌猛进,节节攀升。11月份,香港楼市更是空前鼎盛。

根据中原地产的最新数据,截至11月15日,香港今年全年楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)达到6033.3亿港元,已创下5年新高,较去年总和5328.1亿港元暂升13.2%,预计全年金额将逼近6900亿港元。

  根据中原地产的最新数据,截至11月15日,香港今年全年楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)达到6033.3亿港元,已创下5年新高,较去年总和5328.1亿港元暂升13.2%,预计全年金额将逼近6900亿港元。

  其中,一手私人住宅方面,今年达到2117.3亿港元,已经刷新2016年历史新高1869.4亿港元,创下22年的历史新高。二手私人住宅方面,今年达到2512.3亿港元,金额已创下5年新高。

  23日,香港一楼盘卖到折合每平米122万元人民币,刷新亚洲房价纪录,单价3.5倍碾压汤臣一品。

位于港岛山顶的聂歌信山道8号的Mount Nicholson两套房子被同一买家共计11.6亿港元购入。按照香港人年薪中位数20.4万港元计算,普通香港人要花2745年时间才能买一套这样的豪宅。香港高端房地产市场的火热,由此可见一斑。

  位于港岛山顶的聂歌信山道8号的Mount Nicholson两套房子被同一买家共计11.6亿港元购入。按照香港人年薪中位数20.4万港元计算,普通香港人要花2745年时间才能买一套这样的豪宅。香港高端房地产市场的火热,由此可见一斑。

  同样在11月,香港新地王诞生。11月15日,由信和置业、世茂地产、会德丰地产等五家发展商组成的财团,以172.88亿港元的价格投得长沙(楼盘)湾兴华街西附近的临海住宅地块,每平方呎(约0.09平方米)楼面地价高达1.75万港元,刷新了香港住宅地价成交的历史纪录。

  美国加息能不能压制香港房价?

  尽管港元Hibor利率不断攀升,但是目前房贷利率依然低廉。以汇丰最近开出的一款利率优惠为例,可以向部分客户提供Hibor加码1.28%的利率,此利率不到2%。一些香港企业研报认为,即使美国加息25或50个基点,针对楼市的利率还是非常优惠,而且预料会持续下去。但是如果美国加息100个基点,可能将使得香港楼市降温。

同时,由于地产商手头宽松,资金充盈,甚至可以为买家提供多达买价120%的融资:其中90%用于购买新屋,剩下的30%偿还现有的房屋抵押贷款。还有开发商则或是提供购买家具的退款优惠,或是提供在前3年只付利息的贷款。

  同时,由于地产商手头宽松,资金充盈,甚至可以为买家提供多达买价120%的融资:其中90%用于购买新屋,剩下的30%偿还现有的房屋抵押贷款。还有开发商则或是提供购买家具的退款优惠,或是提供在前3年只付利息的贷款。

  显然,由于这些优惠的房贷利率下,看涨的人仍然不少,而且据彭博行业研究,香港第三季未售出的住宅单位数量降至2015年以来最低水平。

  房地产顾问公司Colliers International Group Inc.指出,明年大众市场房价的涨幅料为8%到10%。房地产顾问公司莱坊(Knight Frank LLP)预估,明年这类房屋价格将上涨5%,而豪宅或上涨8%。

  不过,随着美元融资成本明显上升,加上特朗普减税法案的影响,更多资金势必将流向美国,而全球市场面临压力传导的风险。作为全球自由贸易港的香港,肯定要首当其冲。楼市的泡沫化加剧,真的能挡得住美元攀升带来的风险吗?

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  • 编辑:刘海峰

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